Cette année, la crise du logement aux États-Unis s’est aggravée – mais il n’y aura peut-être pas beaucoup d’amélioration en 2025. Cela s’explique en partie par le fait que les Américains qui ont obtenu des taux hypothécaires ultra-bas pendant la pandémie sont peu incités à emménager dans de nouvelles maisons et à accepter des coûts d’emprunt plus élevés.
“Nous abordons 2025 avec un fort sentiment de déjà-vu”, a déclaré Skylar Olsen, économiste en chef de Zillow. “Je pense que les difficultés de l’année prochaine seront assez similaires à celles de l’année dernière.”
En 2024, les Américains qui achetaient une maison étaient plus âgés et plus riches que jamais. C’est parce que l’achat d’une maison est devenu plus difficile en raison du manque d’options abordables. Selon la National Association of Realtors, le prix de vente moyen des maisons existantes était de 406 100 $ en novembre, soit le 17e mois consécutif d’augmentation des prix d’une année sur l’autre. En novembre 2019, avant la pandémie de Covid-19, le prix de vente médian était de 274 000 dollars, selon NAR. La hausse significative des prix de l’immobilier a rendu les propriétaires plus riches sur le papier.
Les loyers ont désormais également augmenté, ce qui rend de plus en plus difficile pour les locataires d’économiser de l’argent pour un acompte. Selon le Bureau du recensement des États-Unis, près de la moitié de tous les locataires ont consacré plus de 30 % de leur revenu aux frais de logement. Le sans-abrisme a également atteint un niveau record en 2024, en partie à cause du manque de logements abordables, selon le ministère du Logement et du Développement urbain.
Les propriétaires ont eux-mêmes été sous pression financière cette année. Les personnes vivant dans des zones sujettes aux catastrophes naturelles ont vu leurs primes d’assurance habitation monter en flèche et l’inflation a entraîné une augmentation du coût des réparations à domicile.
Les coûts d’emprunt jouent également un rôle important dans l’abordabilité du logement. Il y a quelques mois, les économistes prévoyaient que les taux hypothécaires tomberaient en dessous de 6 % d’ici la fin de l’année. Mais ce mois-ci, la Réserve fédérale a indiqué qu’elle pourrait réduire ses taux d’intérêt seulement deux fois l’année prochaine, moins souvent que prévu. Cela a entraîné une hausse des taux hypothécaires, basés sur le rendement du Trésor américain à 10 ans : selon les données de Freddie Mac, le taux d’intérêt moyen sur les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans était de 6,85 % la semaine dernière, contre 6,61 %. % à cette époque l’année dernière.
Olsen a déclaré que Zillow s’attend à ce que les taux hypothécaires restent supérieurs à 6 % tout au long de 2025 et terminent l’année à environ 6,2 %.
Les nouvelles pourraient être mitigées pour les chasseurs de logements l’année prochaine. Voici ce que les économistes attendent du marché immobilier en 2025 :
Le marché immobilier américain est en passe de connaître sa pire année de ventes depuis près de trois décennies, selon les données du NAR.
Un rapport de septembre du Consumer Financial Protection Bureau estimait que près de 60 % des 50,8 millions de prêts hypothécaires actifs avaient des taux d’intérêt inférieurs à 4 %. La différence entre un taux hypothécaire de 4 % et un taux hypothécaire de 6 % pourrait signifier des milliers de dollars d’économies annuelles pour l’acheteur moyen.
Néanmoins, Chen Zhao, économiste chez Redfin, a déclaré qu’elle s’attend à ce que les pressions sur les taux d’intérêt s’atténuent lentement en 2025.
« Je pense que ce sera encore une tendance pour l’essentiel en 2025 », a-t-elle déclaré. « Mais au fil du temps, les raisons pour lesquelles les gens déménagent s’accumulent et se révèlent par nécessité. »
Des événements majeurs de la vie, comme avoir des enfants ou chercher du travail dans une nouvelle ville, inciteront davantage de personnes à vendre leur maison et à déménager, même si cela signifie renoncer à un taux hypothécaire inférieur à 4 %, a-t-elle déclaré.
Les prix de vente des maisons existantes ont constamment atteint des niveaux records cette année, selon les données du NAR.
Cela a rempli les poches des Américains qui possèdent déjà une maison et a conduit à une augmentation de 5 000 milliards de dollars de la valeur nette des ménages depuis la pandémie, a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef du NAR.
Plus d’une décennie de sous-développement chronique, couplée au fait qu’un plus grand nombre de Millennials, la plus grande génération d’Amérique, atteignent l’âge médian de l’accession à la propriété, a abouti à une demande dépassant de loin l’offre. Ces tendances devraient se poursuivre jusqu’en 2025, ce qui signifie que les prix de l’immobilier continueront probablement d’augmenter.
Toutefois, la croissance des prix de l’immobilier pourrait ralentir, a déclaré Olsen.
« Il y a de plus en plus de maisons sur le marché, et ces maisons nécessiteront probablement des réductions de prix », a-t-elle déclaré. “Cette année, le marché est davantage un marché d’acheteurs que les deux ou trois dernières saisons de magasinage à domicile, lorsque nous avons constaté une demande folle pour les maisons.”
L’emplacement est également important, a déclaré Olsen, car les acheteurs de maisons dans les États du Sud connaîtront probablement des réductions de prix plus importantes que sur d’autres marchés.
En août, de nouvelles règles régissant la manière dont les membres du NAR font des affaires aux États-Unis sont officiellement entrées en vigueur. De nombreux experts prédisent que les règles finiront par éliminer la commission standard de 5 à 6 % payée par le vendeur d’une maison. NAR a déclaré que ses commissions sont toujours négociables, mais les critiques ont fait valoir que ces commissions sont intégrées aux prix de l’immobilier, les gonflant ainsi artificiellement.
Les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles, même si l’année prochaine verra la première saison d’achat de printemps avec les nouvelles règles. On ne sait pas exactement dans quelle mesure cela changera pour les acheteurs de maison, a déclaré Zhao.
“Jusqu’à présent, il n’y a pas eu beaucoup de preuves d’une baisse des commissions”, a déclaré Zhao.
Un changement de commission se produirait très probablement dans le secteur immobilier de luxe haut de gamme, où les agents reçoivent un pourcentage sur la vente d’une maison et peuvent facturer des centaines de milliers de dollars de commissions, a déclaré Zhao.
Le gouvernement américain peut également adopter une législation visant à alléger le fardeau des coûts du logement, ce dont les démocrates et les républicains ont discuté lors de la campagne électorale de 2024.
Jaret Seiberg, analyste de politique fiscale chez TD Cowen, a fait valoir que les législateurs républicains pourraient chercher à accroître la disponibilité de logements abordables grâce à des crédits d’impôt sous la nouvelle administration du président élu Donald Trump.
“Nous nous attendons à ce que le logement soit une question politique majeure au cours des deux prochaines années”, a écrit Seiberg dans une note adressée à ses clients au début du mois. « Notre point de vue est que le Parti républicain doit s’attaquer à l’inflation des logements d’entrée de gamme pour remporter les futures élections. C’est pourquoi il existe des programmes de crédit d’impôt pour encourager la construction.
Cependant, les menaces de Trump d’imposer des droits de douane élevés à certains des plus grands partenaires commerciaux des États-Unis, notamment la Chine, le Canada, le Mexique et l’Union européenne, pourraient se retourner contre le marché immobilier, a déclaré Zhao.
“S’il impose des tarifs élargis, cela signifie que les taux (hypothécaires) doivent rester élevés pour une raison principale, à savoir qu’on peut s’attendre à une certaine pression inflationniste”, a-t-il déclaré.